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[今日热点]涨?跌?谁能主导下半年房价?

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来源版面:房产律师
楼主:五月水晶  [banban8899@sohu]



影响房价变化的因素很多,而且影响机制比较复杂。就今年春季以来的房价上涨而言,笔者认为主要有以下四个因素。

第一、政策利好。中国楼市是政策市,而且刺激性政策的效应往往大于紧缩型政策。2008年5月开始,沈阳、重庆、郑州、厦门、长沙、南京、杭州等诸多城市纷起救市。10月22日,以财政部和央行降低房产交易税和贷款利率为标志,中央开始为楼市调控松绑。12月下旬,国务院办公厅出台“131号文”,进一步明确要鼓励合理的自住购房,对首次置业和符合标准的改善型住房需求予以信贷和税民优惠。从而导致自住需求持续释放,并渐渐推高房价。

第二、供不应求。2008年,全国商品房销售面积同比下跌二成,因此导致全国范围的供大于求。但今年以来,随着成交量的持续攀升,同时由于去年部分开发商减少开工量,而短期内供应弹性很小,于是大部分一二线城市,都出现了住宅供不应求的现象。是一个市场化的商品市场中,供不应求必然导致价格上涨,即便是“131号文”中,政府破天荒的提出引导开发商合理定价,基本无效果。

第三、资金充裕。房产具有准资产品的属性,所以与股市相似,受资金面的影响明显。去年11月,中央明确要实行适度宽松的货币政策,在实际执行中,事实上已属于超宽松的货币政策,截止今年6月,广义货币(M2)增幅高达28.46%,而上半的信贷增量居然高达7.37万亿,这两个衡量资金面的指标双双创下近十几年最高水平。因此,导致经济体流动性非常充裕,甚至已经过剩,更糟糕的是,在实体经济未能复苏的情况下,相当部分资金流进了股市和楼市,于是股价和房价皆上涨,前者上海时间比后者更早,幅度也比后者更大。

第四、市场预期上涨。在资产市场中,投资的预期对房价影响,甚至大于供应关系。尤其是在房价上涨阶段,市场预期成为推高房价的最重要因素。这主要与投资投机需求的大量入市有关。由于流动性过剩,导致人们预期未来会出现通货膨胀,而房子是对抗通胀的好工具,于是很多富裕群体纷纷投资房产。而随着投资者越来越多,专业的炒房者出现,如部分温州人,更有甚者以公司形式运作,聘请专业人士操盘,比如中原数据表明,近期深圳一次性购买50套以上的超过12人。这已不是富裕群体由于担心通胀,为了简单的保值增值目的而购房了。这是一种赤裸裸的炒行为,其性质与私募基金炒股无异,堪称楼市中的“庄家”。抄底买入,拉升价格,逢高撤离。投机需求追涨心态严重,只要预期房价是上涨,必然会有更多的投机者加入炒房。

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(来源:财经社区)

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